Umowa rezerwacyjna- czym jest i dlaczego nie powinniście jej bagatelizować

Od kilku lat dostrzegalne jest duże zapotrzebowanie na mieszkania. Deweloperzy wychodzą naprzeciw tym oczekiwaniom i budują coraz więcej osiedli. Mimo to zakup nieruchomości to często wyścig z czasem, w którym wygrywa ten kto pierwszy zdecyduje się i zapłaci. Wiele osób przeraża jednak konieczność decydowania o tak ważnej kwestii w ciągu 5 minut. Wolą one na spokojnie rozważyć wady i zalety danego osiedla, niż żałować działania pod wpływem emocji. Deweloperzy doskonale rozumieją te obawy i dają nam czas do zastanowienia. Na dzień lub dwa rezerwują wybrany przez nas lokal, a gdy okaże się, że jesteśmy zainteresowani zakupem – sporządzają umowę rezerwacyjną.

Rodzaje umów rezerwacyjnych:

Czyste – bez elementów umowy przedwstępnej- sprzedawca i nabywca nie zobowiązują się do zawarcia innej umowy.

Z elementami umowy przedwstępnej – kupujący i sprzedający postanawiają, że w określonym czasie zostanie zawarta umowa innego typu np. umowa deweloperska.

Macosza umowa

Osoby, które podejmują działania w kierunku zakupu nieruchomości są najczęściej przygotowane na wydatek kilkuset tysięcy złotych, więc konieczność uiszczenia opłaty stanowiącej ułamek wartości mieszkania traktują dość pobłażliwie. Obawy związane z tą wpłatą są jeszcze mniejsze, gdy konsultanci ds. sprzedaży zapewniają, że „w razie czego” pieniądze zostaną zwrócone. W konsekwencji wiele osób traktuje umowę rezerwacyjną jako formalność i nie czyta dokładnie treści dokumentu przed jego podpisaniem. Jeszcze mniej osób konsultuje treść umowy u prawnika albo wyszukuje informacje o tego typu umowach w Internecie. Dopóki wszystko jest w porządku, kupujący nie widzą problemów, jednakże gdy na drodze do własnego mieszkania zaczynają się schody, często okazuje się, że z umowy rezerwacyjnej wynika coś innego niż nam się wydawało, albo że jest ona tak niejasna, że nie wiemy o co właściwie w niej chodzi. A jeśli nie wiadomo o co chodzi, to najczęściej chodzi o pieniądze. Kilka tysięcy urasta do rangi znacznej kwoty dla naszego budżetu i wtedy dopiero uświadamiamy sobie, że moglibyśmy wykorzystać je w lepszy sposób. Niestety, w takim przypadku stoimy na przegranej pozycji w walce z deweloperem, gdyż to my czujemy się pokrzywdzeni i na nas spoczywa obowiązek dochodzenia swoich racji.

Dlaczego umowy rezerwacyjne są tak problematyczne?

Przede wszystkim nie mają one właściwego uregulowania prawnego. Oznacza to, że żadne normy prawne nie stanowią jaka dokładnie powinna być ich treść oraz jakie wynikają z nich prawa i obowiązki dla stron. W konsekwencji deweloper ma dużą dowolność w konstruowaniu tego typu umów, co najczęściej odbija się niekorzystnie na kliencie.

Kolejnym problemem jest kwestia językowa tych umów. Zawierają one zwroty zarówno z języka potocznego, jak i prawniczego. Takie wymieszanie powoduje niejasności i daje duże pole do interpretacji poszczególnych jej postanowień. W konsekwencji dopiero na sali rozpraw, po przesłuchaniu stron można ustalić faktyczny zamiar sygnatariuszy umowy.

Obowiązki dewelopera wynikające z umowy rezerwacyjnej

Właściwie umowa rezerwacyjna do niczego nie zmusza i nic nie narzuca. Najczęściej jednak w jej treści wskazane jest zobowiązanie dewelopera do rezerwacji danego lokalu, miejsca postojowego czy komórki lokatorskiej. Warto w tym miejscu zwrócić uwagę, że prawo nie precyzuje pojęcia „rezerwacja”. Niby każdy z nas czuje o co chodzi, ale nie wynika to wprost z przepisów prawa. Co więcej, można to skutecznie obejść. Większości z nas bowiem rezerwacja mieszkania kojarzy się z tym, że lokal nie zostanie sprzedany innej osobie. Jednakże mało kto zdaje sobie sprawę, że jest także umowa deweloperska, która nie jest umową sprzedaży. W związku z tym, powinniśmy dążyć do tego, aby w umowie rezerwacyjnej wskazane było, że deweloper zobowiązuje się do niezawierania żadnych umów dotyczących wybranego przez nas lokalu z innymi osobami lub że my mamy pierwszeństwo zawarcia takich umów.

Źródło: Nieruchomości eGospodarka.pl

Obowiązek uiszczenia opłaty rezerwacyjnej

W zamian za dokonaną przez dewelopera rezerwację zobowiązujemy się zapłacić określoną kwotę nazywaną opłatą rezerwacyjną. Zdarza się, że na okres 2-3 dni taka opłata nie jest pobierana. Jednakże, gdy poważnie myślimy o zakupie mieszkania musimy się z nią liczyć. Jej wysokość nie jest uregulowana prawnie. Oznacza to, że deweloper samodzielnie ustala jej wielkość. Najczęściej stanowi ona jakiś procent wartości mieszkania lub jest stała niezależnie od ceny nieruchomości. Z reguły nie przekracza ona 20.000 zł. Moim zdaniem to dość duży wydatek, choć nieporównywalny w skali całego mieszkania. Niemniej jednak, uważam że warto negocjować wysokość opłaty z deweloperami.

W tym miejscu często pada pytanie, czy taka opłata zostanie nam zwrócona. Wszystko zależy od tego, jak sprawy potoczą się dalej. W najbardziej optymistycznej wersji zdecydujecie się kupić dane mieszkanie. Wówczas wpłata opłaty rezerwacyjnej powinna być zaliczona na poczet ceny nieruchomości lub zwrócona kupującemu. Nie jest to jednak zachowanie obligatoryjne dla dewelopera. Może on bowiem zainkasować opłatę, a później domagać się uregulowania pełnego kosztu mieszkania. Wobec tego, warto sprecyzować tę kwestę podczas podpisywania umowy.

Równie dobrze może zdarzyć się, że w między czasie traficie na lepsze mieszkanie. Siłą rzeczy nie będziecie zainteresowani obecną nieruchomością. Wówczas opłata rezerwacyjna najczęściej przepada. Rzadko kiedy zdarza się, że deweloper zwraca ją w całości albo w określonej części. Tak dzieje się jedynie, gdy do podpisania umowy deweloperskiej nie dochodzi z winy sprzedającego. Niemniej jednak nawet wówczas jej zwrot uzależniony jest od złożenia pisemnego wniosku albo spełnienia innych warunków.

Może się również zdarzyć, że umowa nie zostanie podpisana z winy obu stron albo, że zaistnieją okoliczności obiektywnie niepozwalające na jej podpisanie. Do takich przesłanek można zaliczyć decyzję banku o odmowie udzielenia kredytu. Trudno w takiej sytuacji mówić o złej woli kupującego. Wówczas opłata rezerwacyjna powinna zostać zwrócona w całości, o ile nie zostały zawarte inne zapisy w tym zakresie. Oczywiście kwestia „winy” jest również problematyczna i może być interpretowana na wiele sposobów, dlatego warto o wszystko wypytać konsultanta ds. sprzedaży przed podpisaniem umowy.

Inne postanowienia

Jeśli mamy do czynienia z umową rezerwacyjną zawierającą elementy umowy przedwstępnej spotkamy się z zapisem, że strony będą dążyć do zawarcia innego rodzaju umowy. Najczęściej chodzi o umowę deweloperską. Plusem tego rozwiązania jest prawo kupującego domagania się podpisania umowy innego typu na warunkach określonych uprzednio. Chodzi tu przede wszystkim o prawo zakupu konkretnego lokalu za ustaloną cenę. Przykładowo, interesuje cię mieszkanie nr 3 o wartości 350.000 zł. Podpisujesz umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej a tydzień później umawiasz się na podpisanie umowy deweloperskiej. Na spotkaniu okazuje się, że możesz nabyć lokal 6 za kwotę 500.000 zł. Takie zachowanie stanowi naruszenie wcześniej zawartej umowy i możesz domagać się wypełnienia przez dewelopera wcześniejszych postanowień. Jeśli do tego nie dojdzie możesz wystąpić do sądu.

Zdarza się również, że deweloper automatycznie przedłuża termin obowiązywania danej umowy rezerwacyjnej np. z uwagi na brak otrzymanego pozwolenia na budowę. W ten sposób nie możesz wycofać wpłaconych pieniędzy oraz jesteś dalej zobligowany umową. Taki zapis został uznany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za klauzulę niedozwoloną, czyli taką, która nie powinna występować w zawieranych umowach.

 

Źródło: energepic.com by Pexels

Jak widać a każdym kroku trzeba mieć się na baczności i weryfikować treść podpisywanych umów. To na nas spoczywa obowiązek zdobycia wiedzy w tym zakresie, gdyż jak głosi jedna z zasad praw rzymskiego – „nieznajomość prawa szkodzi”. Konsultant ds. sprzedaży nie ma obowiązku tłumaczyć nam zawiłości sporządzonej umowy. Na szczęście „porządni” deweloperzy dokładnie tłumaczą jej aspekty oraz informują o możliwych scenariuszach działań. Najczęściej przedstawiają oni także projekt takiej umowy, byśmy mogli skonsultować go z prawnikiem albo zweryfikować samemu. Te dobre praktyki budują zaufanie na linii klient-deweloper i zachęcają do wysiłku przy dalszych działaniach w zakresie zakupu nieruchomości.

   

A Wy spotkaliście się z umowami rezerwacyjnymi? Jak wysokie były wpłacane przez Was kwoty?

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.